空室が決まらないとき、家賃を下げる前にできること

「退去が出たので、原状回復をお願いします」

不動産会社様・オーナー様から、よくいただくご依頼です。そして、お見積もりをお出しする前に、一度おうかがいしていることがあります。

「この部屋、前回は何日で決まりましたか」

すぐ決まる部屋なら、元どおりに戻すのがいちばん安く済みます。けれど、前回も半年空いていた部屋なら、同じ直し方をすれば、また半年空く可能性があります。

空室が続くこと自体が、費用です

工事をすればお金がかかります。けれど、空室のまま置いておくことにも、毎日お金がかかっています。入ってくるはずだった家賃が入ってこない、という形で。

工事費だけを見ると「高い」と感じる金額でも、空室が何か月か短くなるなら、見え方は変わります。「いくらかかるか」ではなく、「何か月分の空室に相当するか」で見ていただくと、判断がしやすくなります。

家賃を下げる判断も、同じ物差しで比べられます。値下げは一度やると、次の更新にも、次の募集にも、その家賃が基準として残ります。一時の工事費と、下げ続ける家賃。どちらが大きいかを並べてみると、答えが出ることがあります。

もちろん、どちらが正しいかは物件によります。ただ、この比べ方をしてみること自体は、どの物件でもおすすめしています。

沖縄で最初に見るのは、カビです

退去後の部屋で、クロスに黒い点が出ていることがあります。

ここでクロスを貼り替えるだけで終わらせると、たいてい再発します。カビはクロスの表面ではなく、下地やその裏側の湿気が原因で出ているためです。

沖縄は一年を通して湿度が高く、鉄筋コンクリート造の住宅が多いこともあって、結露が起きやすい環境です。加えて退去後の部屋は、締め切ったまま時間が経ちます。次の内見のときに、ドアを開けた瞬間のにおいで印象が決まってしまうこともあります。

ただ、正直に申し上げると、下地がどうなっているかは、壁を壊してみるまで分かりません。現地調査の段階でできるのは、表に出ている症状から見当をつけるところまでです。

✅ 北側の壁や押入れなど、同じ場所で繰り返していないか
✅ 窓まわりに結露の跡がないか
✅ 触れたときに、壁が湿っていたり柔らかくなっていないか
✅ 以前にも同じ部屋で同じ相談があったか

ここで大事なのは、「開けてみたら下地まで傷んでいた」という可能性を、工事が始まる前にお伝えしておくことだと考えています。何も言わずに着工して、途中で追加費用のお願いをするのがいちばん良くない進め方です。

当社では、その可能性がある部屋については、お見積もりの段階でそう申し上げます。そして実際にクロスをはがして下地が傷んでいた場合は、その時点で状況をお知らせし、どこまで直すかをご相談してから進めます。勝手に工事を広げることはしません。

「明るさ」は、お金をかけずに作れます

与那原町の賃貸アパートで、不動産会社様から「古くて暗い部屋を、少しでも明るくしてほしい」というご依頼をいただきました。

やったことは、クロスの貼り替え、床と建具の一部修繕、そして照明をLEDの温白色へ取り替えた、この3点です。

特に効くのが照明です。温白色は、白っぽい昼光色とオレンジがかった電球色の中間にあたる色味で、明るさを保ちながら温かみも出ます。器具の値段は大きな金額ではありません。

詳しい内容は、施工実績のページでご覧いただけます。
→ 賃貸アパート 退去修繕工事（与那原町）

共用部の破損は、空室以前の問題です

エントランスドアや建具の破損は、入居者様の安全に直結します。施錠ができない、自動で閉まらない、そうした状態が続くと、建物全体の防犯性が落ちます。

共用部については「すぐ見に来てくれるか」がいちばん大事だと考えています。宜野湾市の事務所から、沖縄本島全域にうかがいます。

→ R-MANSION エントランスドア修繕工事（那覇市）

使っていないスペースは、収益に変えられます

花壇や植栽スペースが使われないまま残っていることがあります。そこが1台分の幅を取れるなら、月々の駐車料収入に変わります。

駐車場の増設は、工事費が何年で回収できるかで判断できる工事です。近隣の月額駐車料と工事費を並べてお出ししますので、投資判断の材料としてご利用ください。

→ L-BUILDING 駐車場増設工事（那覇市）

お見積もりは、項目ごとに内訳をお出しします

退去修繕では、どこまでがオーナー様のご負担で、どこからが入居者様のご負担かという話が出てきます。

この線引きは、賃貸借契約書の内容と、管理会社様・オーナー様のご判断によります。工事会社が決めることではありません。

当社にできるのは、どの部屋のどこに、何の作業がいくらかかるのかを、項目ごとに分けてお出しすることです。「内装工事一式」ではなく、場所と作業と数量が並んだお見積もりであれば、ご負担の振り分けを検討される際にも、そのまま材料としてお使いいただけます。

複数戸は、まとめていただいたほうが早いです

同じ建物で複数戸の退去が重なったときは、まとめてご相談いただくほうが、職人の手配も材料の発注も一度で組めます。1戸ずつバラバラにご依頼いただくより、工期も費用も抑えられます。

「来月2戸出る予定」といった段階でのご相談でも構いません。段取りを先に組んでおけるぶん、空室期間が短くなります。

建築と不動産、両方を自社でやっています

ファーストプランは建築事業と不動産事業の両方を手がけています。退去立会いから修繕、次の募集までを見通したうえで、「どこまでやると決まりやすいか」を含めてご提案できます。工事だけを請け負う会社とは、判断の材料が違います。

また、女性スタッフの同行も可能です。女性のご入居者様の退去立会いや、お部屋の確認でご希望があればお申し付けください。

現地調査・お見積もりは無料です

「空室が長引いている」
「共用部が傷んできた」
「来月の退去分を、まとめて見ておいてほしい」

そんなご相談をお待ちしています。

対応エリアは沖縄本島全域です。宜野湾市大山の事務所から、浦添市・北谷町・那覇市・与那原町などへうかがいます（離島の場合はご相談ください）。

現地調査・お見積もりは無料です。お見積もりをご覧になってから、ゆっくりご検討ください。

→ 賃貸物件の修繕・原状回復について詳しく見る

建設業許可：沖縄県知事許可（般-8）第15664号